عصر حکمرانی مال ها؛ نبرد با بازار (3)
سه شنبه, ۲ تیر ۱۳۹۴، ۰۶:۳۲ ب.ظ
عصر حکمرانی مال ها؛ نبرد با بازار (3)
چند وقتی بود، مردم به جای سرمایه گذاری در بازار مسکن، در بازار مراکز
تجاری سرمایه گذاری می کردند، اما حالا براساس تحقیقات انجام شده، رکود
بازار مسکن به این مراکز منتقل شده و دیگر مال ها هم سودی برای اموال مردم
به ارمغان نمی آورند.
مجله صدا - فریده عنایتی، زینب کوهیار، سمیرا قزوینی: می گویند، ابرمارکت ها مصرف گرایی را رواج می دهند و ارتباط میان فردی را کم می کنند، اما فعالان اقتصادی خیلی با این مفاهیم و تعریف ها موافق نیستند. در بازار، عرضه و تقاضا مهم است. حالا می خواهد این عرضه و تقاضا در ابرمارکت ها به مصرف گرایی بکشد و یا ارتباط آدم ها را کاهش دهد. این گزارش، نظرات جامعه شناسان، اقتصاددانان، فعالان اقتصادی و مسئولان را درباره پدیده ابرمارکت ها در کشور مورد بررسی قرار داده است.
«مال» یا مال
چند وقتی بود، مردم به جای سرمایه گذاری در بازار مسکن، در بازار مراکز تجاری سرمایه گذاری می کردند، اما حالا براساس تحقیقات انجام شده، رکود بازار مسکن به این مراکز منتقل شده و دیگر مال ها هم سودی برای اموال مردم به ارمغان نمی آورند.
هرچقدر که آدم ها از طریق ابرمارکت ها از هم دور شوند و تعامل و ارتباطشان از بین برود، اقتصاد و سرمایه گذاری سر خم نمی کند. حتی براساس پژوهش های انجام شده، حداقل 97 مجتمع تجاری تنها در تهران در حال ساخت است. با این حساب، مردم هم برای به دست آوردن مال های بیشتر، به سمت خرید این «مال» ها ره سپار می شوند.
تفاوت این مال با آن «مال» زیاد است. البته دو تحلیل از حسین عبده تبریزی مدرس برندینگ سازه درباره آینده سرمایه گذاری در املاک تجاری پیش بینی می کند امواجی که طی دو سال گذشته قیمت مسکن را کاهش داد امسال با تغییر مقصد، بازار «مال»ها (مجتمع های تجاری چندمنظوره) را هدف می گیرد و ریسک پیش خرید این املاک را افزایش می دهد.
براساس این تحقیق، پیش بینی می شود طی سال جاری قیمت ها در این دو بازار که بانک ها در شکل گیری آن ها نقش مشارکتی پررنگی (تامین مالی ساخت مال) را بازی کرده اند، با شیب قابل ملاحظه ای سقوط کند.
طبق تحقیقات انجام شده، رکود مسکن و کاش سود ساخت و سازهای مسکونی در دو سال اخیر، باعث تغییر مسیر بخش قابل توجهی از سرمایه گذاری های ساختمانی از فاز آپارتمان سازی به فاز تجاری سازی شده و نتیجه آن در حال حاضر به شکل واحدهای تجاری خالی و بدون مشتری در برخی مجتمع های به بهره برداری سیده، خودنمایی می کند. به عبارتی، زمانی که چراغ این «مال»ها خاموش است، پس یعنی، ظرفیت سرمایه گذاری در این بازار هم تکمیل شده و بازار اشباع شده است.
البته بیشتر تراکم این مال ها، در مناطق 1 و 2 و 22 است. مناطقی که بلندترین برج های تجاری و اداری در حال ساخت در تهران با نقش مستقیم یا غیرمستقیم بانک ها در جریان است. در این سه منطقه چون زمین بزرگ متراژ (حداقل یک هکتار) در سطح زیادتری نسبت به سایر مناطق تهران وجود دارد، عمده پروژه های مال سازی بدون درنظر گرفتن پارامترهای اقتصادی کلیدی این مناطق همچون کشش خرید، ترافیک، وجود چند مرکز تجاری دایر و پرفروش و... متمرکز شده اند.
طبق تحقیقاتی که یک مدرس برندینگ سازه و مدیریت طراحی و ساخت «مال» انجام داده است، در حال حاضر بین 97 تا 201 مجتمع تجاری چندمنظوره در شهر تهران در مراحل مختلف ساخت تا بهره برداری اولیه قرار دارند. عمده این «مال»ها اواخر سال گذشته به مرحله ای از ساخت رسیدند که قابلیت پیش فروش واحدهای تجاری در آنها را برای سرمایه گذار اولیه کاملا مهیا کرده است.
در حال حاضر، این واحدهای تجاری با حداقل قیمت مترمربعی 10 میلیون تومان پیش فروش می شود اما چشم انداز قابل ترسیم در این بازار نشان می دهد با اشباع قریب الوقوع چند منطقه محدود شهر تهران از «مال»، به زودی قیمت واحدهای تجاری در این مجمتع ها ریزش می کند؛ بنابراین پیش خرید قبل از تعدیل قیمت واحدها می تواند آسیب مالی برای خریداران به همراه داشته باشد.
نتایج تحقیق موردبررسی عبده، نشان می دهد که با توجه به استاندارد سرانه خدمات تجاری در شهرها، در تهران حدود 20 میلیون مترمربع فضای تجاری در قالب «مال» ساخته شده یا در دست احداث است و با لحاظ جمعیت روز شهر تهران که حدود 10 میلیون نفر برآورد می شود، حداقل به 100 مال جدید و ایجاد 10 میلیون مترمربع فضای تجاری دیگر نیاز است.
اما احداث این 20 میلیون مترمربع در زمان کم و مناطق محدود شهر تهران باعث افزایش و سرریز واحدهای تجاری در گوشه هایی از پایتخت و درنتیجه مشکل در بازاریابی و فروش این واحدها شده است در حالی که پراکندگی مجتمع های تجاری در سطح شهر متعادل شود، این چالش قابل رفع است.
همچنین براساس گزارشی که دنیای اقتصاد منتشر کرده و طبق یک آمار دیگر، در کل کشور 300 «مال» در دست ساخت و بهره برداری قرار دارد که دوسوم آنها در تهران مستقر است. هزینه ساخت همین مال های تهران مترمربعی، 2.5 میلیون تومان است. البته در پوزیشن دیگر، بهای خرید زمین با کاربری تجاری برای احداث مال مترمربعی بالای 10 تا 15 میلیون تومان برآورد می شود. به عبارتی هزینه ساخت 20 میلیون مترمربع فضای تجاری که در قالب مال ساخته شده و یا در دست ساخت است، 50 هزار میلیارد تومان شده است. همچنین، بهای خرید زمین با کاربری تجاری برای احداث مال به طور متوسط 250 هزار میلیارد تومان شده است.
هرچند نسبت قیمت تمام شده این بناها به قیمت فروش واحدهای تجاری، با توجه به طبقات زیاد و مشاعات کم، رقم چندان بزرگی به حساب نمی آید اما عوارضی که سازنده های این ساختمان ها بابت اخذ پروانه به شهرداری پرداخت می کنند به طور متوسط 7 تا 10 برابر عوارض مسکونی است و از مترمربعی 2.5 میلیون تومان شروع و تا 10 میلیون تومان هم می رسد.
جدا از اینکه هزینه ساخت و عوارض اخذ پروانه شهرداری برای این ابرمارکت ها چقدر تمام می شود، به گفته درخشانی، رییس اتحادیه سوپرمارکت داران، این مال ها، یک مجوز از وزارت بازرگانی می گیرند و شروع به فعالیت می کنند که این مجوز، پروانه کسب نیست، بلکه مجوز تاسیس است. هیچکدام از این فروشگاه ها، پروانه کسب ندارند، اما به نام فروشگاه های بزرگ و زنجیره ای کار می کنند. طبق قانون همه فروشگاه ها باید پروانه کسب داشته باشند، اما اینها اعتنایی به این مسئله نمی کنند.
درخشانی همچنین صحبت از درخواست اتحادیه برای سروسامان پیداکردن این مال ها می کند و می گوید: تمام این فروشگاه ها باید زیرنظر اتحادیه باشند. ما از سال 88 نامه های متعددی به اتاق اصناف و بازرگانی فرستادیم اما، هنوز به نتیجه ای نرسیده ایم. البته مشکلات سوپرمارکتی ها بیشتر از این صحبت هاست. چرا که به گفته درخشانی، رییس اتحادیه سوپرمارکت داران، این مال ها، یک مجوز از وزارت بازرگانی می گیرند و شروع به فعالیت می کنند که این مجوز، پروانه کسب نیست، بلکه مجوز تاسی است. هیچکدام از این فروشگاه ها، پروانه کسب ندارند، اما به نام فروشگاه های بزرگ و زنجیره ای کار می کنند. طبق قانون همه فروشگاه ها باید پروانه کسب داشته باشند، اما اینها اعتنایی به این مسئله نمی کنند.
درخشانی همچنین صحبت از درخواست اتحادیه برای سروسامان پیدا کردن این مال ها می کند و می گوید: تمام این فروشگاه ها باید زیرنظر اتحادیه باشند. ما از سال 88 نامه های متعددی به اتاق اصناف و بازرگانی فرستادیم اما، هنوز به نتیجه ای نرسیده ایم. البته مشکلات سوپرمارکتی ها بیشتر از این صحبت هاست. چرا که به گفته درخشانی، آنها برای انجام کارهای مربوط به دارایی شان، دچار مشکل هستند، چرا که اداره ثبت به آنها که نمی دهد و می گوید وزارت ارشاد باید اسم سوپرمارکت را تایید کند.
وزارت ارشاد هم می گوید این اسم خارجی است و آن را تایید نمی کند. او می گوید: «سوپرمارکت یعنی فروشگاه بزرگ و ما پیشنهاد دادیم که اسم سوپرمارکت را به فروشگاه بزرگ تغییر دهیم و فعلا منتظر نظر اداره ثبت هستیم. اما اسم مال یک کلمه خارجی است و هیچ ایرادی به اینها گرفته نمی شود. اکثر مال هایی که در حال تاسیس هستند با استانداردهای جهانی تطابق دارند. هرکشوری به وجود این فروشگاه ها نیاز دارد. ما نمی گوییم که اینها نباشند، اما باید به بقیه فروشگاه های کوچک یک سری امتیازهایی داده شود تا از بین بروند.»
البته هستند اقتصاددانانی که وجود این مال ها و هایپراستارها در کشور را زیاد با استانداردهای جهانی برابر نمی دانند. حسین راغفر، اقتصاددان می گوید: «فروشگاه های بزرگ مثل هایپراستارها و مگامال ها در بستر یک اقتصاد متفاوت از اقتصاد کشور ما می توانند بطور قطع نقش موثر و مفیدی داشته باشند، هرچند در همان اقتصادها هم عوارض جدی برای جامعه دارند.
در کشورهای توسعه یافته به علت وجود رقبای زیاد در تولید و عرضه کالا، تولیدکنندگان و توزیع کنندگان برای جذب مشتری بیشتر، تلاش می کنند کالاهایی با کیفیت بهتر و قیمت ارزان تر عرضه کنند و از این فرایند، مصرف کننده بیشترین بهره را می برد. اما در جامعه ما با وجود انحصارهای متعدد، این فروشگاه ها داستان متفاوتی دارند. آثار منفی این فروشگاه های بزرگ در ایران بسیار بیشتر از عوارض خاص آن در کشورهای اصلی و پیشرو در راه اندازی آن هاست.»
به اعتقاد راغفر، این فروشگاه های بزرگ با قیمت های خاص برای گروه خاصی از مردم ساخته و راه اندازی شده است. در شرایط کنونی اقتصاد ایران، واردات در انحصار گروه های خاص قرار دارد. واردکنندگان بزرگ در سطحی عظیم کالاهای مختلف را وارد می کنند و این امکان رقابت و به دنبال آن ارزان شدن کالاها را کاهش می دهد.
این اقتصاددان ادامه می دهد: «هزینه های اجاره و ساخت این فروشگاه ها در ایران بقدری بالاست که صاحبان آن ها برای جبران این هزینه ها قیمت بیشتری برای کالاهایشان در نظر می گیرند. کالاهایی که می تواند در شرایط ساده تر با قیمت نازل تر در اختیار مصرف کننده قرار بگیرد. نکته اینجاست که افزایش قیمت این کالاها در فروشگاه های بزرگ، تنها مشتریان خاص آن ها را درگیر نمی کند.
آثار سرریز این قیمت ها بر قیمت کالاهای دیگر سبب می شود که مراکز کوچک هم، کالایشان را با قیمت بیشتر بفروشند. بنابراین فروش کالای گران برای قشر متوسط رو به بالای جامعه، باعث گران شدن کالاهای ضروری و مورد نیاز اقشار تنگدست جامعه هم خواهدشد. به نظر من در شرایط کنونی اقتصاد ما، با وجود انحصارهای متعدد و عدم وجود برنامه روشن از سوی دولت برای مدیریت بازارهای کشور، همه چیز برای اینکه کالاهای کم کیفیت با قیمت بالا به دست مصرف کننده متوسط رو به بالا برسد و این مسئله، قیمت کالاهای اساسی مورد نیاز گروه های متوسط رو به پایین را افزایش دهد، مهیاست.»
به هرحال، گویا همان طور که جامعه شناسان، خیلی موافق مگامال ها نیستند و آنها را مانع ارتباط های فردی در جامعه می دانند، اقتصاددان ها هم آن طور که باید و شاید از این مراکز دفاع نمی کنند. به اعتقاد راغفر، فروشگاه های بزرگ در ایران عجیب هستند. این فروشگاه ها بیشتر از آنکه معرف تولیدات داخلی باشند، نمایشگاه کالاهای خارجی اند. کالاهایی که به احتمال زیاد تقلبی اند و کیفیت برندهای اصل را ندارند و برای گروه های خاصی که حاضرند برای برند هزینه هنگفت بپردازند، تهیه شده اند.
او می گوید: «فروشگاه های بزرگ خارج از ایران یک فرصت برای وقت گذرانی و به اصطلاح window shoping تلقی می شود. این فروشگاه ها فرصتی برای تفریح خانواده های متوسط است. تفاوت قیمت کالاها در این فروشگاه ها با رقبایشان فاحش نیست اما در فروشگاه های ما تفاوت قیمت کالاهای عرضه شده در این فروشگاه ها با دیگر توزیع کنندگان فاحش است. بیشتر کالاهای عرضه شده خارجی است و به استثناء مواردی محدود، قیمت همگی بسیار بالاست. هزینه اداره چنین مراکزی بسیار بالاست. پس بطور طبیعی کالاهای عرضه شده در آن هم قیمت بالایی دارند.»
